Coût d’un Prêt Relais sur 1 An : Quel est le Prix ?
Vous vous apprêtez à acheter votre nouveau logement avant d’avoir vendu l’ancien ? Vous vous demandez combien va vous coûter un prêt relais sur 1 an ? C’est vrai qu’avec tous ces termes techniques et ces calculs d’intérêts, difficile de s’y retrouver.
Pas de panique ! Dans cet article, vous allez découvrir tout ce qu’il faut savoir sur le coût réel d’un prêt relais sur 12 mois. Nous allons décortiquer ensemble les différents éléments qui composent ce prix, vous donner des exemples concrets et surtout, vous expliquer comment réduire la facture finale.
À la fin de votre lecture, vous saurez exactement à quoi vous attendre et comment négocier les meilleures conditions pour votre projet immobilier.
Qu’est-ce qu’un prêt relais et comment fonctionne-t-il ?
Le prêt relais est un mécanisme de financement temporaire qui vous permet d’acheter un nouveau bien immobilier avant d’avoir vendu votre logement actuel. Concrètement, la banque vous avance une somme d’argent basée sur la valeur de votre bien à vendre, généralement entre 50% et 80% de sa valeur estimée.
Il existe trois types principaux de prêt relais :
- Le prêt relais sec : vous ne remboursez que les intérêts pendant la durée du prêt, le capital sera remboursé intégralement à la vente
- Le prêt relais adossé : couplé à un crédit immobilier classique, il permet de financer la partie non couverte par la future vente
- La franchise totale : vous ne payez rien pendant la période, les intérêts sont capitalisés et s’ajoutent au capital à rembourser
La durée standard d’un prêt relais est de 12 mois, renouvelable une fois pour atteindre un maximum de 24 mois. Plus vous vendez rapidement, moins le coût total sera élevé.
Durée et montant accordé : comment la banque calcule votre prêt
Pour déterminer le montant de votre prêt relais, la banque effectue une estimation de votre bien immobilier actuel. Elle vous accordera généralement une quotité comprise entre 60% et 80% de cette valeur, après déduction du capital restant dû sur votre prêt immobilier existant.
Voici un exemple concret :
| Élément | Montant |
|---|---|
| Valeur estimée du bien à vendre | 400 000 € |
| Capital restant dû | 150 000 € |
| Base de calcul (400 000 – 150 000) | 250 000 € |
| Quotité accordée (70%) | 175 000 € |
Dans ce cas, vous pourriez emprunter jusqu’à 175 000 € en prêt relais. Cette somme vous servira d’avance pour financer votre nouvel achat immobilier.
La durée standard de 12 mois peut paraître courte, mais elle correspond au délai moyen de vente d’un bien immobilier. Si votre bien ne se vend pas dans ce délai, vous devrez soit renouveler le prêt relais (avec des frais supplémentaires), soit le transformer en prêt classique.
Comment se calcule le coût d’un prêt relais sur 1 an ?
Le calcul du coût d’un prêt relais sur 1 an repose principalement sur les intérêts intercalaires. Contrairement à un crédit immobilier classique où vous amortissez le capital, avec un prêt relais sec, vous ne payez que les intérêts calculés sur l’intégralité du capital emprunté.
Voici la formule de base :
Coût annuel = Capital emprunté × Taux d’intérêt × Durée (en années)
Pour un prêt relais de 200 000 € à un taux de 4,5% sur 12 mois :
- Intérêts annuels = 200 000 × 4,5% = 9 000 €
- Mensualités = 9 000 ÷ 12 = 750 € par mois
En cas de franchise totale, les intérêts ne sont pas payés mensuellement mais capitalisés. Ils s’ajoutent au capital et seront remboursés lors de la vente. Cette option augmente le coût total car vous payez des intérêts sur les intérêts.
Les taux de prêt relais varient fortement selon les périodes. En 2020, ils oscillaient entre 1,45% et 1,75%. En 2025, ils se situent plutôt entre 3% et 6,64% selon votre profil et l’établissement bancaire.
Exemples chiffrés et simulations concrètes
Pour mieux comprendre le coût réel, voici des exemples concrets selon différentes situations :
Exemple 1 : Prêt relais sec de 150 000 € à 4% sur 12 mois
- Intérêts annuels : 150 000 × 4% = 6 000 €
- Mensualité : 500 €
- Si vente au bout de 6 mois : 3 000 € d’intérêts
- Si vente au bout de 12 mois : 6 000 € d’intérêts
Exemple 2 : Prêt relais adossé de 200 000 € à 5% sur 12 mois
- Intérêts du relais : 200 000 × 5% = 10 000 €
- Plus les mensualités du crédit immobilier classique
- Coût total plus élevé mais financement complet du projet
Exemple 3 : Franchise totale de 100 000 € à 4,5% sur 12 mois
- Aucune mensualité pendant 12 mois
- Capital à rembourser à la vente : 100 000 + (4 500 d’intérêts) = 104 500 €
- Si pas de vente, les intérêts continuent de s’accumuler
Ces simulations montrent qu’une vente rapide peut diviser par deux le coût de votre prêt relais. C’est pourquoi il est crucial de bien préparer la mise en vente de votre bien actuel.
Frais annexes et coûts cachés à anticiper
Le taux d’intérêt n’est pas le seul élément à prendre en compte. Plusieurs frais annexes viennent s’ajouter au coût de votre prêt relais :
- Assurance emprunteur : environ 0,30% à 0,60% du capital par an
- Frais de dossier : généralement entre 500 € et 1 500 €
- Frais de garantie : caution ou hypothèque sur le bien à vendre
- Frais de mainlevée : si transformation en prêt classique
- Indemnités de remboursement anticipé : si conditions particulières
Pour un prêt relais de 200 000 € sur 1 an, ces frais annexes peuvent représenter entre 2 000 € et 4 000 € supplémentaires selon votre situation.
L’assurance emprunteur mérite une attention particulière. Contrairement à un crédit immobilier classique, vous ne pouvez pas toujours la déléguer, ce qui peut augmenter significativement le coût. Négociez ce point dès le départ.
Facteurs qui influencent fortement le coût
Plusieurs éléments peuvent faire varier considérablement le prix de votre prêt relais :
Votre profil emprunteur
Les banques analysent vos revenus, votre stabilité professionnelle et votre patrimoine. Un profil solide peut vous faire économiser plusieurs points de taux. Les clients disposant de revenus élevés et réguliers obtiennent souvent les meilleures conditions.
Le marché immobilier local
Dans une zone où les biens se vendent rapidement, les banques sont plus enclines à proposer des taux avantageux. À l’inverse, sur un marché atone, elles appliquent des conditions plus strictes pour compenser le risque.
La rapidité de vente
Plus votre bien se vend vite, moins le coût total sera élevé. Une vente en 6 mois au lieu de 12 divise quasiment par deux vos intérêts intercalaires.
Type de relais choisi
Un prêt relais sec coûte généralement moins cher qu’un prêt relais adossé, mais ne finance qu’une partie de votre projet. Le choix dépend de vos besoins de financement globaux.
Comment réduire le coût et optimiser votre négociation
Plusieurs stratégies peuvent vous aider à diminuer le coût de votre prêt relais :
Faire jouer la concurrence
Ne vous contentez pas de la première offre. Les écarts entre établissements peuvent atteindre plusieurs milliers d’euros sur la durée. Sollicitez au minimum 3 banques différentes.
Utiliser un courtier
Un courtier en crédit immobilier dispose d’un réseau de partenaires et peut négocier des conditions préférentielles. Ses honoraires (généralement 1% du montant emprunté) sont souvent compensés par les économies réalisées.
Négocier l’assurance
Si la délégation d’assurance est possible, comparez les offres externes. Les économies peuvent atteindre 30% à 50% du coût de l’assurance.
Préparer la vente en amont
Plus votre bien est prêt à être vendu rapidement, plus vous réduirez la durée du prêt relais. Effectuez les travaux nécessaires, fixez un prix de vente réaliste et mandatez plusieurs agences si besoin.
Négocier les frais
Les frais de dossier sont souvent négociables, surtout si vous êtes déjà client de la banque. N’hésitez pas à demander leur suppression ou leur réduction.
Alternatives au prêt relais à considérer
Le prêt relais n’est pas la seule solution pour financer un achat immobilier avant vente :
Le crédit achat-revente
Cette formule combine un crédit immobilier classique et une promesse de rachat de votre bien actuel par la banque. Plus sécurisant mais souvent plus cher.
La vente à réméré
Vous vendez temporairement votre bien à un investisseur avec une option de rachat. Solution de dernier recours en raison de son coût élevé.
L’autofinancement temporaire
Si vous disposez de liquidités suffisantes (épargne, aide familiale), vous pouvez éviter le prêt relais et négocier un délai de paiement avec le vendeur.
Transformation en prêt classique
Si votre bien ne se vend pas, le prêt relais peut être transformé en crédit immobilier classique. Cette option doit être négociée dès le départ pour éviter les frais supplémentaires.
Points de vigilance avant de s’engager
Avant de signer votre prêt relais, gardez en tête ces éléments cruciaux :
Scénarios à anticiper
- Que se passe-t-il si votre bien ne se vend pas dans les délais ?
- Pouvez-vous supporter financièrement une double charge (ancien + nouveau crédit) ?
- Avez-vous une stratégie de sortie en cas de difficultés ?
Conditions de renouvellement
Vérifiez les conditions de prolongation du prêt relais. Certaines banques appliquent des pénalités ou augmentent le taux en cas de renouvellement.
Clause de remboursement anticipé
Assurez-vous de pouvoir rembourser sans frais dès la vente de votre bien. Cette clause doit être explicitement mentionnée dans votre contrat.
Selon l’ACPR, le prêt relais représentait 7,3% des demandes de crédit à l’habitat en 2023. Cette popularité s’explique par la praticité du dispositif, mais il convient de bien mesurer son coût avant de s’engager.
Questions fréquentes sur le coût du prêt relais
Combien coûte un prêt relais par mois ?
Pour un prêt relais de 200 000 € à un taux de 4,5%, vous paierez environ 750 € par mois en intérêts intercalaires. Ce montant varie selon le capital emprunté et le taux négocié. N’oubliez pas d’ajouter l’assurance emprunteur, qui représente généralement 50 € à 100 € supplémentaires par mois.
Quel est le coût d’un prêt relais sur 6 mois ?
Pour le même exemple (200 000 € à 4,5%), le coût total sur 6 mois serait de 4 500 € d’intérêts plus les frais annexes. Diviser la durée par deux fait économiser environ 4 500 € par rapport à une durée de 12 mois. C’est pourquoi vendre rapidement est crucial.
Peut-on simuler le coût d’un prêt relais avec Excel ?
Oui, vous pouvez créer une simulation simple avec Excel. Utilisez la formule : =CapitalTauxDurée_en_années pour les intérêts annuels. Divisez par 12 pour obtenir la mensualité. N’oubliez pas d’ajouter les frais d’assurance (Capital × 0,4% ÷ 12) et les frais de dossier.
Quelles sont les alternatives moins chères au prêt relais ?
Le crédit global (achat + travaux) peut être plus avantageux si vous pouvez attendre la vente pour acheter. L’autofinancement temporaire évite tous les frais mais nécessite des liquidités importantes. La vente avec délai de jouissance permet aussi de rester dans votre ancien logement le temps de finaliser votre déménagement.
Le coût varie-t-il selon le type de prêt relais ?
Oui, significativement. Un prêt relais sec coûte généralement moins cher qu’un prêt adossé car il finance moins et sa durée est plus courte. La franchise totale augmente le coût final à cause de la capitalisation des intérêts. Comptez environ 20% à 30% de surcoût avec cette option sur une année complète.
