Classe énergie F : que signifie cette classe pour le prix de votre logement ?
Vous avez repéré un bien immobilier qui vous plaît, mais voilà : il affiche un DPE classe F. Vous vous demandez ce que cela signifie pour le prix ? Vous hésitez entre négocier ou passer votre chemin ?
Pas de panique ! La classe F, c’est certes une ‘passoire thermique’, mais ce n’est pas forcément une catastrophe. Avec les bonnes informations, vous pouvez transformer cette faiblesse en opportunité d’achat.
Dans cet article, vous allez découvrir tout ce qu’il faut savoir sur l’impact d’un DPE classe F sur le prix d’un logement. Vous comprendrez les enjeux financiers, les obligations réglementaires et les solutions pour améliorer la performance énergétique de votre bien.
Prêt à décrypter les mystères de la classe énergétique F ? C’est parti !
Qu’est-ce que la classe F du DPE exactement ?
Le diagnostic de performance énergétique (DPE) classe les logements de A (très économe) à G (très énergivore). La classe F se situe dans la catégorie des ‘passoires thermiques’, juste avant la classe G qui représente le niveau le plus dégradé.
Concrètement, un logement classé F consomme entre 330 et 420 kWh par m² et par an. Côté émissions de gaz à effet de serre, il rejette entre 70 et 100 kg de CO2 équivalent par m² et par an. Pour vous donner une idée, c’est environ 4 à 5 fois plus qu’un logement bien isolé de classe B.
Les caractéristiques typiques d’un bien classe F
Les logements classés F présentent généralement plusieurs défauts énergétiques cumulés :
- Une isolation défaillante (murs, toiture, fenêtres anciennes)
- Un système de chauffage obsolète ou peu performant
- Une ventilation insuffisante ou inexistante
- Des ponts thermiques importants
- Une étanchéité à l’air perfectible
Ces caractéristiques expliquent pourquoi la consommation d’énergie reste si élevée, même avec un usage modéré du chauffage.
| Classe DPE | Consommation (kWh/m².an) | Émissions CO2 (kg/m².an) | Qualification |
|---|---|---|---|
| A | ≤ 70 | ≤ 6 | Très économe |
| B | 71 à 110 | 7 à 11 | Économe |
| C | 111 à 180 | 12 à 30 | Correct |
| D | 181 à 250 | 31 à 50 | Moyen |
| E | 251 à 330 | 51 à 70 | Médiocre |
| F | 331 à 420 | 71 à 100 | Passoire thermique |
| G | ≥ 421 | ≥ 101 | Passoire thermique |
Impact d’un DPE F sur le prix et la commercialisation d’un bien
Un logement classé F subit une décote significative sur le marché immobilier. Cette baisse de valeur s’explique par plusieurs facteurs que les acheteurs intègrent dans leur calcul.
La décote moyenne constatée
Selon les études du marché immobilier, un bien classe F subit une décote comprise entre 4% et 18% par rapport à un logement équivalent mieux classé. Cette variation dépend de plusieurs critères :
- La zone géographique (la décote est plus forte en région parisienne)
- Le type de bien (appartement ou maison)
- L’attractivité du secteur
- La tension du marché local
L’agence SeLoger a observé une décote moyenne de 3,9% pour les passoires thermiques, tandis que Crédit Logement note des minorations pouvant atteindre 9,7% pour les biens les plus dégradés. Dans certains secteurs tendus, les Notaires de France signalent des écarts de prix pouvant aller jusqu’à 18%.
Un délai de vente rallongé
Au-delà de la décote, les biens classe F restent plus longtemps sur le marché. Les acheteurs sont plus sélectifs et prennent le temps de calculer le coût des travaux de rénovation avant de faire une offre.
Cette situation crée un cercle vicieux : plus un bien reste longtemps en vente, plus les acheteurs potentiels négocient. Le pouvoir de négociation se déplace clairement en faveur de l’acquéreur.
L’effet psychologique sur les visiteurs
Lors des visites, un DPE classe F a un impact psychologique non négligeable. Les acheteurs visualisent immédiatement les factures de chauffage élevées et les travaux à prévoir. Cette première impression influence fortement leur perception du bien et leur propension à faire une offre au prix demandé.
Réglementation et dates clés à retenir
La loi Climat et Résilience a considérablement durci les contraintes pesant sur les passoires thermiques. Ces nouvelles règles affectent directement la valeur et la commercialisation des biens classés F.
L’audit énergétique obligatoire
Depuis avril 2023, la vente d’un logement classe F nécessite un audit énergétique en plus du DPE. Ce document, plus détaillé que le diagnostic de performance énergétique, coûte entre 800 et 1 500 € et doit être réalisé par un professionnel certifié.
L’audit propose des scénarios de travaux chiffrés pour améliorer la performance énergétique du logement. Cette obligation renforce la transparence mais peut aussi effrayer certains acheteurs face à l’ampleur des investissements nécessaires.
Le gel des loyers déjà en vigueur
Depuis août 2022, les propriétaires de logements F et G ne peuvent plus augmenter les loyers lors d’un changement de locataire ou d’un renouvellement de bail. Cette mesure impacte directement la rentabilité locative de ces biens.
L’interdiction de location programmée
Le calendrier réglementaire prévoit une interdiction progressive de la location des passoires thermiques :
- 2025 : interdiction de louer les logements classe G
- 2028 : interdiction de louer les logements classe F
- 2034 : interdiction de louer les logements classe E
Cette échéance de 2028 pour la classe F crée une urgence pour les propriétaires bailleurs qui doivent anticiper leurs travaux de rénovation énergétique.
Coût des travaux pour sortir d’une classe F
Améliorer un logement classe F nécessite généralement une approche globale. Les petits travaux isolés ne suffisent pas pour franchir plusieurs classes DPE d’un coup.
Budget moyen d’une rénovation globale
Pour faire passer un bien de la classe F à la classe C ou D, il faut compter en moyenne entre 25 000 et 60 000 € de travaux selon la surface et l’état initial du logement. Un exemple concret montre une rénovation globale à 38 796 € pour transformer radicalement les performances énergétiques.
Ce montant peut paraître élevé, mais il faut le comparer à la décote subie lors de la vente. Sur un bien de 300 000 €, une décote de 5% représente déjà 15 000 € de moins-value.
Répartition des coûts par poste
Les principaux postes de dépenses pour une rénovation énergétique se répartissent ainsi :
- Isolation des combles : 3 000 à 8 000 €
- Isolation des murs : 8 000 à 20 000 €
- Remplacement des fenêtres : 5 000 à 15 000 €
- Changement du système de chauffage : 8 000 à 25 000 €
- Installation d’une VMC : 2 000 à 5 000 €
- Isolation des planchers bas : 3 000 à 7 000 €
Ces montants varient selon la surface, la complexité des travaux et le niveau de finition souhaité.
Le retour sur investissement
Les travaux de rénovation génèrent plusieurs bénéfices financiers :
- Réduction des factures énergétiques (jusqu’à 60% d’économies)
- Valorisation du bien immobilier
- Amélioration du confort de vie
- Conformité réglementaire pour la location
Le temps de retour sur investissement varie entre 8 et 15 ans selon les travaux réalisés et les économies d’énergie générées.
Travaux prioritaires pour gagner des classes DPE
Pour optimiser votre budget et maximiser l’impact sur la classe DPE, certains travaux doivent être priorisés.
L’isolation : le poste le plus rentable
L’isolation représente le meilleur rapport coût/efficacité pour améliorer la performance énergétique. Il faut traiter les déperditions dans l’ordre suivant :
- Combles perdus : 30% des déperditions, travaux simples et peu coûteux
- Murs : 25% des déperditions, impact majeur sur le confort
- Fenêtres : 15% des déperditions, amélioration immédiate du confort
- Planchers bas : 10% des déperditions si cave ou vide sanitaire
Une isolation performante peut faire gagner 2 à 3 classes DPE selon l’état initial du logement.
Le système de chauffage et d’eau chaude
Remplacer une chaudière fioul ou gaz ancienne par une pompe à chaleur ou une chaudière à condensation améliore considérablement les performances. Les gains peuvent atteindre 1 à 2 classes DPE.
Les solutions les plus efficaces :
- Pompe à chaleur air/eau : COP élevé, éligible aux aides
- Chaudière gaz à condensation : bon compromis coût/performance
- Système hybride : combine plusieurs énergies
- Chauffe-eau thermodynamique : économies sur l’eau chaude sanitaire
La ventilation pour optimiser les gains
Une ventilation performante (VMC double flux) permet de récupérer la chaleur de l’air vicié. Cette solution peut faire gagner une demi-classe DPE tout en améliorant la qualité de l’air intérieur.
Aides et financements disponibles pour la rénovation
Heureusement, de nombreuses aides financières permettent de réduire significativement le coût des travaux de rénovation énergétique.
MaPrimeRénov’ et le parcours accompagné
MaPrimeRénov’ est l’aide principale pour la rénovation énergétique. Pour les logements classe F, le ‘parcours accompagné’ peut financer jusqu’à 80% des travaux selon les revenus du ménage :
- Ménages très modestes : jusqu’à 80% des travaux
- Ménages modestes : jusqu’à 60% des travaux
- Ménages intermédiaires : jusqu’à 40% des travaux
- Ménages aisés : jusqu’à 30% des travaux
Le plafond de financement atteint 70 000 € pour une rénovation globale, ce qui couvre largement la plupart des projets.
Les Certificats d’Économie d’Énergie (CEE)
Les CEE, financés par les fournisseurs d’énergie, complètent MaPrimeRénov’. Ces primes peuvent atteindre plusieurs milliers d’euros selon les travaux réalisés. Elles sont cumulables avec les autres aides.
L’éco-PTZ pour financer le reste à charge
L’éco-prêt à taux zéro permet d’emprunter jusqu’à 50 000 € sans intérêts pour financer une rénovation globale. Cette solution couvre le reste à charge après déduction des aides.
La durée de remboursement peut aller jusqu’à 20 ans, ce qui rend les mensualités très supportables face aux économies d’énergie réalisées.
Autres dispositifs à connaître
D’autres aides peuvent compléter le financement :
- TVA réduite à 5,5% sur les travaux et matériaux
- Aides des collectivités locales
- Chèque énergie pour les ménages modestes
- Prêts bonifiés de certaines banques
L’obligation de faire appel à un professionnel RGE
Pour bénéficier des aides, les travaux doivent être réalisés par des artisans RGE (Reconnu Garant de l’Environnement). Cette certification garantit la qualité des installations et l’éligibilité aux financements publics.
Faut-il acheter un bien classé F ? Notre checklist
Acheter un logement classe F peut être une excellente opportunité si vous savez analyser les bons critères.
Les questions à se poser avant l’achat
Avant de vous décider, évaluez ces éléments clés :
- Budget total : prix d’achat + coût des travaux – aides disponibles
- Localisation : un bien mal classé mais bien situé garde de la valeur
- Structure du bâtiment : vérifiez qu’elle permet les travaux d’isolation
- Projet personnel : résidence principale, investissement locatif ou revente ?
- Délais : avez-vous le temps de gérer les travaux ?
Calcul de rentabilité d’un investissement
Pour un investissement locatif, comparez deux scénarios :
- Achat en l’état : loyer bridé par le gel, interdiction de location en 2028
- Achat + rénovation : loyer libre, bien valorisé, conformité réglementaire
Dans la plupart des cas, le second scénario s’avère plus rentable sur le long terme. Pour certains projets nécessitant des équipements spécialisés comme la location de matériel en hauteur pour l’isolation de façades importantes, n’oubliez pas d’intégrer ces coûts dans votre budget prévisionnel.
Négociation du prix d’achat
Un DPE classe F vous donne un fort pouvoir de négociation. Utilisez ces arguments :
- Coût des travaux obligatoires (audit énergétique à l’appui)
- Contraintes réglementaires futures
- Factures énergétiques élevées en attendant les travaux
- Difficulté de revente sans rénovation
Une négociation de 10 à 15% du prix inicial n’est pas rare pour un bien classe F, surtout si le marché local est détendu.
Démarches pratiques pour les propriétaires
Vous êtes propriétaire d’un bien classe F ? Voici la marche à suivre pour optimiser sa valeur et sa commercialisation.
Réaliser un audit énergétique détaillé
Même si vous ne vendez pas immédiatement, un audit énergétique vous aide à :
- Identifier les travaux prioritaires
- Obtenir des devis précis d’artisans RGE
- Calculer les aides disponibles
- Planifier les travaux par étapes
Cet investissement de 800 à 1 500 € se rentabilise rapidement grâce aux économies générées par des travaux ciblés.
Solliciter plusieurs devis et aides
Pour optimiser votre budget :
- Demandez au moins 3 devis d’artisans RGE différents
- Simulez vos aides sur le site officiel MaPrimeRénov’
- Contactez un conseiller FAIRE pour un accompagnement gratuit
- Vérifiez les aides locales disponibles dans votre commune
Communication lors de la vente
Si vous vendez sans rénover, soyez transparent :
- Mentionnez la classe F dès l’annonce
- Fournissez l’audit énergétique obligatoire
- Proposez des devis de travaux aux visiteurs
- Mettez en avant les atouts du bien (localisation, potentiel, etc.)
Cette approche honnête attire des acheteurs sérieux et évite les visites inutiles.
Planning optimal des travaux
Pour une rénovation globale efficace, respectez cet ordre :
- Étape 1 : Isolation de l’enveloppe (murs, combles, fenêtres)
- Étape 2 : Remplacement du système de chauffage
- Étape 3 : Installation de la ventilation
- Étape 4 : Nouveau DPE pour constater l’amélioration
Cette chronologie optimise l’efficacité énergétique et évite les malfaçons.
FAQ : Vos questions sur la classe énergie F
Peut-on vendre un appartement classé F ?
Oui, il est tout à fait légal de vendre un logement classé F. Cependant, depuis avril 2023, vous devez fournir un audit énergétique en plus du DPE. Cette obligation permet aux acheteurs de connaître précisément les travaux nécessaires et leur coût. La vente reste possible mais peut prendre plus de temps et se faire à un prix inférieur par rapport à un bien mieux classé.
Combien coûte l’amélioration d’une classe F vers D ?
Pour faire passer un logement de la classe F à la classe D, il faut généralement investir entre 20 000 et 40 000 € selon la surface et l’état du bien. Les travaux prioritaires incluent l’isolation des combles et des murs, le remplacement des fenêtres et l’amélioration du système de chauffage. Avec les aides comme MaPrimeRénov’, votre reste à charge peut être divisé par deux.
Quelles aides pour rénover un logement classe F ?
Plusieurs aides financent la rénovation d’un bien classe F : MaPrimeRénov’ avec le parcours accompagné (jusqu’à 80% des travaux selon vos revenus), les Certificats d’Économie d’Énergie (CEE), l’éco-PTZ jusqu’à 50 000 € sans intérêts, et la TVA réduite à 5,5%. Ces aides sont cumulables et peuvent couvrir une grande partie de votre investissement.
Un DPE F peut-il être loué après 2028 ?
Non, la loi prévoit l’interdiction de location des logements classe F à partir du 1er janvier 2028. Si vous êtes propriétaire bailleur, vous avez donc quelques années pour réaliser les travaux nécessaires. Sans rénovation, votre bien ne pourra plus être mis en location et perdra une grande partie de sa valeur sur le marché.
Comment calculer la consommation d’un logement F ?
Un logement classe F consomme entre 331 et 420 kWh par m² et par an. Pour un appartement de 70 m², cela représente une consommation annuelle de 23 000 à 29 000 kWh. Avec un coût moyen de l’énergie à 0,15 €/kWh, les factures annuelles oscillent entre 3 500 et 4 400 € uniquement pour le chauffage et l’eau chaude sanitaire.
La classe F impacte-t-elle l’assurance habitation ?
Actuellement, la classe énergétique n’impacte pas directement le coût de l’assurance habitation. Cependant, certains assureurs commencent à proposer des tarifs préférentiels pour les logements bien isolés, considérés comme moins risqués (moins de problèmes d’humidité, de gel des canalisations, etc.). Cette tendance pourrait s’accentuer dans les années à venir.
